פסק-דין בתיק ע"א 8881/07

השופט ח' מלצר:

1.            לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט המחוזי בחיפה (כב' סגן הנשיאה, השופט ג' גינת), שבגדרו נדחתה תובענת המערערים לסעד הצהרתי בקשר עם זכויותיהם הנטענות לגבי חלק מהרכוש המשותף בנכס, מושא הערעור.

          לא אחזור כאן על כל פרטי המחלוקת שבין הצדדים, שעיקרם נסקר בפסק דינו של בית המשפט קמא הנכבד, אלא אציין בתמצית את הנתונים העיקריים הדרושים להכרעה.

תמצית העובדות

2.            במוקד הסכסוך מצויות הזכויות הצמודות לדירה מס' 1, בבית משותף בן ארבע דירות ברח' אלחנן 13 בחיפה (להלן: הבנין). בעלי הדירות בבניין הם אלה: דירה מס' 1 - עיזבון המשיבה 3, עדנה ולטר ז"ל (להלן: גב' ולטר), שהלכה לעולמה בשנת 2009. דירה מס' 2 - משפחת רותם שאיננה צד לסכסוך; דירה מס' 3 - אמו של רמי לב - המערער 1; דירה מס' 4 - המערערים, רמי ונירה לב (להלן יחד: לב).

3.            המשיבים 1 ו- 2, אליאס טובי וגילה יהודאי (להלן יחד: טובי-יהודאי) חתמו בתאריך 28.6.2000 על הסכם עם גב' ולטר לרכישת מלואהזכויות בדירה שהיתה בבעלותה (להלן: דירת ולטר), לרבות הרכוש המשותף בבניין שהיה מוצמד לדירה (להלן: הסכם רכש-הדירה). לב טוענים כי עוברלחתימה על ההסכם בין גב' ולטר לטובי-יהודאי נחתמו שני הסכמים בין גב' ולטר לבינם (להלן: הסכמי לב-גב' ולטר), שבהם רכשו לב את זכויות גב' ולטר בגג ובחצר האחורית של הבניין, על דרך של קבלת התחייבות מצידה של גב' ולטר שלא להתנגד להצמדה לדירתם של הרכוש המשותף בגג ובחצר האחורית (להלן: זכויות המריבה) וכן להעביר לרשותם את זכויות הבנייה על הגג שהיו מוקנות לה - וכל זאת בתמורה ל- 8000 דולר ארה"ב (במצטבר, בשני ההסכמים), אשר שולמו ונתקבלו, לטענתם, על ידי גב' ולטר. גב' ולטר לא חתמה על ייפוי כוח לצורך הצמדת זכויות המריבה לדירת לב על ידי נציגות הבית המשותף, ולפיכך פנו לב, כארבע שנים לאחר חתימת ההסכם הראשון שלהם עם גב' ולטר, וכשנה לאחר חתימת ההסכם השני שלהם עם גב' ולטר, לרשם המקרקעין - לצורך רישום הערת אזהרה על זכויותיהם מכוח ההסכמים הנ"ל. רשם המקרקעין והמפקחת סירבו לרשום את הערת האזהרה המבוקשת, בסוברם כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה בדבר עיסקה ברכוש המשותף. ההערה המבוקשת נרשמה לבסוף, רק לאחר ערר שהוגש לממונה הארצית על מרשם המקרקעין, ואולם זו קבעה שרישומה של ההערה יהיה מיום ההחלטה (יולי 2001) ולא מיום 25.06.2000, המועד בו הוגשה הבקשה לרישום הערת האזהרה. רק בערעור על החלטת הממונה הארצית לבית המשפט המחוזי, נקבע כי הערת האזהרה תחשב כאילו נרשמה בתאריך הגשת הבקשה המקורית, קרי בתאריך 25.6.2000.

בתאריך 3.8.2000 הגישו לב תובענה על דרך של המרצת פתיחה ובגדרה ביקשו שבית המשפט יצהיר כי זכותם בגג הבניין ובחצר - מכוח העיסקאות שעשו עם גב' ולטר - עדיפה על זכותם של טובי ויהודאי.

4.            נוכח ההתנגשות בין העיסקאות הנ"ל - בית המשפט נדרש לקבוע איזו מהעסקאות גוברת על רעותה. זו היתה השאלה העיקרית בפני בית המשפט הנכבד קמא, והיא אף זו העומדת בבסיס ערעור זה.

          אפתח בתיאור תמציתי של עיקרי הכרעתו של בית המשפט הנכבד קמא.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד

5.            את התובענה הגישו לב בדרך של המרצת פתיחה, אך בית המשפט הורה כי התובענה תשמע כתביעה רגילה. ביום הדיון, לאחר סיום קדם המשפט והגשת תצהירי העדות הראשית, הודיע בא כוחה של גב' ולטר, עו"ד בנימין-מרדכי שגיב (להלן: עו"ד שגיב), כי עקב מצבה הבריאותי של גב' ולטר היא איננה יכולה להעיד.

6.            בית המשפט הנכבד קמא ביסס מספר ממצאים עובדתיים. בין היתר קבע כי לא הוכח לפניו כי בפועל ניתנה תמורה מלב - לגב' ולטר. קביעה זו ביסס בית המשפט קמא, בין השאר, על העובדה שהתובעים לא טרחו להזמין את גב' ולטר לעדות, כשהדבר היה עדיין אפשרי. בית המשפט קמא הסתפק בקביעה זו בדבר אי-הוכחת התמורה, אך נמנע מלהכריע באופן פוזיטיבי בשאלה אם אכן נכרתו הסכמים תקפים בין לב לגב' ולטר - זאת אף שעמד על עצם המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים, גם לגבי סוגיה זו. יחד עם זאת, מהעובדה שבית המשפט קמא סיווג את המקרה שלפנינו כמקרה של עסקאות נוגדות, עולה שהנחת המוצא של בית המשפט קמא היתה שההסכמים שנחתמו בין לב לבין גב' ולטר היו תקפים. עוד קבע בית המשפט קמא, בין השאר: כי טובי-יהודאי לא ידעו על טענותיהם של לב לגבי זכויות המריבה, בעת שחתמו על הסכם הרכישה שלהם מול גב' ולטר; כי הסכם לב-גב' ולטר הנוגע לחצר האחורית דווח לרשויות המס רק כשנה לאחר שנחתם, כי לא ברור אם מס שבח בגינו שולם כלל וכי לא הוכח שהסכם לב-גב' ולטר, הנוגע לגג, דווח אי-פעם לרשויות המס.

7.            בפן המשפטי, בית המשפט הנכבד קמא ציין כי, לכאורה, על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), יש ליתן עדיפות לעסקאות הראשונות בזמן - עסקאות לב-גב' ולטר, שכן עסקת המכר בין גב' ולטר לטובי-יהודאי, המאוחרת בזמן, לא הסתיימה ברישום. ואולם, בשלב שני הוא נפנה לבחון את נסיבות ביצוע העסקאות ואת תום ליבם של הצדדים, בראי ההלכה שנקבעה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: הלכת גנז). בית המשפט הנכבד קמא קבע כי השתהות לב בהגשת בקשתם לרישום הערת אזהרה, כפי שתוארה לעיל, מהווה התרשלות מצידם, העולה כדי חוסר תום-לב במשמעותו ובנפקותו המשפטית, אשר גרמה כאן להתרחשות "תאונה משפטית". נקבע, כי בעת התגבשות העסקה בין גב' ולטר לטובי-יהודאי לא היתה בנמצא הערת אזהרה כלשהי בדבר קיומה של עסקה ביחס לחצר או לגג, ולפיכך לא היתה כל אינדיקציה שהיה בה כדי להזהיר קונים פוטנציאליים. כן קבע בית המשפט הנכבד קמא כי לא היה ברישום הרטרואקטיבי של הערת האזהרה כדי לאיין את אחריות לב ל"תאונה המשפטית" שקרתה פה.

8.            בסופו של יום דחה אפוא בית המשפט הנכבד קמא את תביעת לב, ביטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובתם, וקבע כי כל זכויות גב' ולטר בדירה (לרבות ההצמדות ברכוש המשותף) יועברו על שם טובי-יהודאי, על פי תנאי ההסכם שנחתם ביניהם, כפוף למילוי הוראות כל דין ונוהל. לב חויבו גם בהוצאות המשפט וכן בשכ"ט עו"ד של המשיבים בסך 40,000 ש"ח, בתוספת מע"מ.

טענות המערערים

9.            בפתח טענותיהם טוענים לב טענה דיונית, לפיה, בית המשפט קמא לא יכול היה לבסס את פסק דינו על הלכת גנז, שכן כתב ההגנה של טובי-יהודאי לא כלל כל התייחסות לחוסר תום-לב או התרשלות מצד לב, או להסתמכות על מרשם המקרקעין, ולפיכך כל טענה מסוג זה מהווה, בהכרח, הרחבת חזית פסולה. לעניין זה מפנים לב לפסק הדין בד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה(3) 253 (1981) (להלן: עניין ורטהיימר) שבו העדיף השופט (כתוארו אז) א' ברק שלא לדון בהשפעת אי-רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון על עדיפותו בתחרות העסקאות הנוגדות - וזאת, לשיטת לב, על רקע היעדר טענות בעניין מצד הקונה השני.

10.         לב טוענים עוד כי בית המשפט הנכבד קמא שגה בהטילו ספק בהשלמת העסקאות בינם לבין גב' ולטר למכירת הזכויות בגג ובחצר. לעניין קביעת בית המשפט הנכבד קמא כי לא הוכח ששולמה בפועל תמורה עבור ההסכמים, לב טוענים כי גב' ולטר בעצמה, בכתב הגנתה ובתצהיר שהגישה לבית המשפט קמא, לא טענה שהתמורה לא שולמה לה. באשר לעדותה של גב' ולטר בפני בית המשפט הנכבד קמא, לב טוענים כי רק ביום הדיון הוברר להם כי גב' ולטר לא תוכל להעיד מפאת מצבה הבריאותי, וכן כי בית המשפט הנכבד קמא טעה כשדחה את בקשת לב להעיד את בא-כוח4 של גב' ולטר, עו"ד שגיב, על מעורבותו במשא ומתן עם טובי-יהודאי למכירת הדירה - עדות ממנה ניתן היה ללמוד, לטענת לב, על ידיעת טובי-יהודאי על הסכמי לב-גב' ולטר, כבר בשלב המשא-ומתן לרכישת זכויות גב' ולטר בנכס.

11.         לעניין העסקאות הנוגדות, לב טוענים כי היה על בית המשפט להעדיף את העסקאות שלהם עם גב' ולטר על פני העסקה המאוחרת בין גב' ולטר לטובי-יהודאי, וזאת בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעיןבהקשר זה. נטען, כי אף שבית משפט קמא ראה להחיל את סעיף 9 לחוק המקרקעין על המכלול - החלטתו ליישם את הלכת גנז על המקרה - שגויה, בראש ובראשונה מהנימוק שמדובר בהלכה חדשה שבאה לעולם לאחר המועד שבו נחתמו הסכמי לב-גב' ולטר ואף לאחר הגשת התביעה, מושא ערעור זה, ותחולתה צריכה להיות פרוספקטיבית בלבד, על מנת שלא לפגוע באינטרס ההסתמכות של הציבור ובעקרון הוודאות. לחילופין, טענו לב כי יש לאבחן את המקרה דנן מהמקרה שעמד בבסיס הלכת גנז, על יסוד ההבדלים הבאים: